做房产测绘你必须要知道的知识

2018-05-25 10:14
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与普通百姓日常生活联系最为紧密的房地产登记,原来由住建(房产管理)部门、国土部门分别办理房屋所有权证、土地使用权证。不动产统一登记改革后,房产管理部门负责房屋交易与产权管理,不动产登记机构负责不动产登记。即原来由房产管理部门办理的交易登记一体化的流程被划分成交易、登记两块,分别由不同的部门办理。房产测绘成果资料不仅要满足房产交易与产权管理的需要,同时也要适应不动产登记的需要,房产测绘机构面临着测绘范围、测绘用途、服务对象等的变化。因此,房产测绘机构、测绘人员应积极探索适应不动产统一登记的房产测绘,适时对所面临的问题进行探讨和研究,以适应不动产统一登记新形势下的需要。


房产测绘的内容

不动产测绘分为地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理四个子项。房产测绘是不动产测绘的重要组成部分,主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费和城镇规划建设等提供数据和资料。房产测绘主要工作是确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等,并以文字、数据及图件表示出来。房产测绘的基本内容包括:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等,提供的成果内容由房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成。

目前房产测绘的技术标准为《房产测量规范》(GB/T17986 -2000),根据工作需要,湖南省建设厅出台了《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》,以解决各地州市对《房产测量规范》理解不一致的情况。经过多年的发展,我国的房产测绘得到了快速发展,房产测绘工作在房地产管理中发挥的作用日益重要,房产测绘从业人员素质大为提高,先进的得到广泛应用,房产测绘正在走入法制化、专业化、规范化、市场化的轨道。特别是注册测绘师制度的实施,将给房产测绘工作带来看质的变化和新的飞跃。


那么,房产测绘常见的经典问题有哪些呢?

1、房产测量的目的是什么?

主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料。

2、房产测量的基本内容有哪些?
基本内容是指:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收。

3、什么是房屋的建筑面积?
房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的 永久性建筑。

4、什么是房屋的共有建筑面积?
房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

5、  房屋的使用面积是指什么
房屋的使用面积是指房屋户内全部可供使用的室内面积,按房屋的墙面水平投影计算。

6、什么是房屋的产权面积?
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

7、成套房屋的套内建筑面积包括哪些内容?
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

8、共有建筑面积的内容有哪些?
共有建筑面积主要包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共用建筑面积。

9、共有共用面积分摊的基本原则是什么?
   1)产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。

  2)产权各方无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。


10、作为人防工程的地下室可否计入共用面积?
不可以。

11、在房产测绘调查中,房屋建筑结构的概念是什么?
是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。

12、在《房产测量规范》中建筑结构有几种类别?
六种。①、钢结构 ②、钢、钢筋混凝土结构 ③、钢筋混凝土结构 ④、混合结构 ⑤、砖木结构 ⑥、其它结构

13、哪些人可以委托测绘?
权利申请人;权利人;其他利害关系人。

14、据《房产测绘管理办法》房产测绘成果包括什么?
房产簿册、房产数据、房产图集等。

15、什么叫房屋的总层数?
房屋的总层数是指房屋地上层数和地下层数之和。

16、假层、附层(夹层)、插层、阁楼、装饰性塔楼,以及突出层面的楼梯间、水箱间可否计算房屋层数?
不计层数

17、永久性结构的单层房屋,建筑面积如何计算?
永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积。

18、房屋的楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井怎样计算建筑面积?
均按房屋自然层计算建筑面积。

19、无顶盖的阳台可以计算建筑面积吗?
不能。

20、突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的柱和玻璃幕墙、台阶、雨蓬是否计算建筑面积?
不能计算建筑面积。

21、层高低于2.20m的夹层、技术层、地下室、架空层是否计算建筑面积?
不计建筑面积。

22、不封闭的阳台、挑廊怎样计算面积?
按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

23、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,建筑面积计算如何规定?

不计算建筑面积。


24、一般建筑面积计算的单位是什么?

平方米。


25、利用屋面空间四周设置围护结构的晒台、露台是否计算建筑面积?

不计算建筑面积。


26、楼梯已计算建筑面积,楼梯下方可利用的空间计算面积吗?

不可以。


27、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑是否计算面积?

不计面积。


28、什么是丘?

丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘,一个地块属于几个产权单元时称组合丘。


29、按房产管理的需要房产图可分为几种类型?
可分为三种:
1)房产分幅平分图(分幅图)
2)房产分丘平面图(分丘图)

3)房屋分户平面图(分户图)


30、建住房(2002)74号文中对房屋所有权证的附图作了哪些规定?

应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。


房地产测绘墙角测量


31、什么是商品房的销售面积?
商品房销售面积即为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积


32、房屋面积测算的要求有哪些规定?

各类面积测算必须独立测算两次,其较差应在规定的限差以内,取中数作为最后结果。面积以平方米为单位,取至0.01平方米。


33、房屋边长量距有哪些要求?

量距应使用经检定合格的能达到相应精度等级的仪器和工具。距离以米为单位,量距结果进位按四舍五入取到0。01米。


34、永久性结构有上盖的室外楼梯如何计算面积?

按各层水平投影面积计算。


35、与房屋相连的有柱走廊面积如何计算?

按其柱的外围水平投影面积计算。


36、两房屋间有上盖和柱的走廊面积如何计算?

按其柱的外围水平投影面积计算。


37、房屋间永久性的封闭的架空通廊面积如何计算?

按外围水平投影面积计算。


38、有柱或有围护结构的门廊、门斗面积如何算?

按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。


39、有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝如何计算面积?

与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝计算全部建筑面积。


40、地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20米以上的如何计算面积?

按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。


41、与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊、檐廊面积如何计算?

按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。


42、有顶盖的独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑面积如何计算?

按顶盖水平投影面积的一半计算。


43、有顶盖的不封闭的永久性架空通廊面积如何计算?

按外围水平投影面积的一半计算。


44、无顶盖的室外楼梯如何计算面积?

计算一半建筑面积。


45、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池能否计算面积?

不计算建筑面积。


46、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台能否计算面积?

不计算建筑面积。


47、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分能否计算面积?

不计算建筑面积。


48、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋能否计算面积?

不计算建筑面积。


49、与房屋室内不相通的房屋伸缩缝能否计算面积?

不计算建筑面积。


50、活动房屋、临时房屋、简易房屋能否计算面积?

不计算建筑面积。


测量前应对所测量的案件进行查阅,了解资料是否齐全,了解本案是属整幢出图,或是分层分单元分户出图,认真查阅报建图、施工图等;若有原证,应将原证的图形、尺寸等资料记录在查丈手簿上,丈量时,实地与原证尺寸比较,及时发现错误。测量前应对测量工具进行检验,以保证测量精度。(来源:网络)



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